【本站原创文章，未经允许，不得转载】

二手房买卖的法律风险是方方面面的。从房屋产权问题（夫妻共有）、房屋质量、贷款不能、优先购买权等等。但交易税费方面也常常出现问题。最近有购房者向中银律所房产部的田杰律师咨询因为购买继承房产而发生的个人所得税法律问题。

买方在与卖方签订正式买卖合同时，该房屋产权证上显示是卖方与其父亲的名字。而卖方父亲刚刚过世，因此在未完成继承的情况下，房子无法在房地产交易中心办理过户。买卖双方遂达成一致：由卖方先行完成继承手续，并将房屋的产权全部继承到自己的名下，然后再办理过户手续。卖方遂经过继承公证完成产权继承。在买卖双方过户交税时，卖方被告知需要按照房地产交易价值全额征收20%的个人所得税，约三十多万元。这笔高额个人所得税是卖方当初未预料到的。卖方遂告知买方，根据合同约定，卖方是净到手价，全部税费由买方承担。但买方也觉得多支出这三十多万元实在冤枉，遂根据合同指出：因产权继承发生的全部税费系由卖方自行承担。

原来买卖双方在中介公司的提示下，在签买卖合同之际对这笔20%的个人所得税做出了专门的约定。大致意思是说，尽管卖方是净到手价，但因为房屋产权继承发生的全部税费系由卖方自行承担。但对于如何理解“因产权继承发生的税费”，双方的理解发生分歧。由于合同中并未明确指出这20%的个人所得税的问题，因此卖方认为，产权继承仅仅是指由其将另一半产权过户至自己名下的过程中发生的税费，而这部分税费卖方的确已经承担了。但买方认为，这里的特别约定的税费是指与通常情况下发生的交易税费不同的仅因为产权继承因素而发生的全部税费。而这20%的税费正是由于该产权是继承（非转让取得的）而发生的税费，换言之，如果不是因为继承就不会产生这笔税，因此买方要求卖方承担。至此，双方纠结不下，一时难以求得解决方案。

这里先不论该如何解决上述买卖双方的矛盾。这个交易困境的本身说明，买卖因继承取得的房地产与一般的房地产转让有所不同。主要是由于卖方面临转让受赠房地产时缴纳高额个人所得税的风险。当然，除了以继承方式取得房地产的之外，转让因赠与而取得的房地产也面临同样的问题。

2006年国家税务总局发布《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》其中规定，“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税”。且该规定明确要求不得核定征收，必须据实按照20%的税率征收。这里的赠与包括继承、遗产处分和一般无偿赠与三种情形。这里可见，出售以前述三种方式取得的不动产将会面临很高的个人所得税。

出售受赠房地产交纳个人所得税的政策在2009年发生了变化。2009年5月25日财政部和国家税务总局发布《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》第五条，“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税”。这里对于应纳税所得额允许减除受赠房屋原捐赠人的实际购置成本。

从上文可见，在购买通过继承或遗嘱、遗赠处分等方式获得的不动产时，买卖双方必须对出售方可能面临的高额个人所得税作出明确的安排，以免在履行过程中出现纠纷。购房者特别要小心，因为市场上卖家通常要求净到手价，将税费风险全部由买方承担。而一旦交易标的属于本文讨论的受赠房屋时，买方的税费负担将是难以承受之重。