最近碰到的几个征地拆迁案件，情况颇为特殊。涉案的集体土地往往在十几年前已经被当地政府公告征收，但由于多种原因，土地上的房屋却一直未予拆迁和补偿；而十几年之后要求动拆迁了，但所涉土地早已经城镇化了，对于原来的老房子该如何补偿呢？是按照《城市房屋拆迁管理条例》还是按照《土地管理法》及其实施细则进行补偿呢？要知道，这两种补偿的金额会相去甚远。
《城市房屋拆迁管理条例》第二条：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。即，判断被拆迁房屋是否适用该条例要符合两点：一是房屋处于城市规划区，二是房屋所占有的土地属于国有土地。
对于是否处于规划区内，这需要查阅当地的城市规划。根据《城乡规划法》第二条：规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。因此，确定城市规划区的范围，并非难事。
对于国有土地的判定，法律上并非特别明确。就本文讨论的问题而言，一块本属于农村的土地，经过合法程序批准征收的但未及时进行征地补偿和房屋拆迁补偿的，那么该块土地是国有土地还是集体土地呢？
众所周知，完整的征收程序不仅包括征地审批还应包括补偿程序。现实中这两个连为一体的征收程序经常被人为割裂开，作出征收决定后却没有及时给予补偿的情况。这里需要考察的问题是：政府经过合法程序作出的土地征收的批准在未实施后续征地补偿情况下能否单独将集体所有的土地变为国有土地呢？
2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭在给重庆市高级人民法院的《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》中认为：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
这一司法答复涉及的具体案件的情况与本文讨论的情况非常相似。所涉地块1994年即被征用，但未对当事人的涉案房屋进行拆迁补偿。直到2002年，重庆市政府将所涉地块出让给第三方才发生具体拆迁补偿。当事人对于补偿是否适用《城市房屋拆迁管理条例》发生争议。从最高院的答复可以看出，最高人民法院认为，行政机关征收土地的，尽管未对土地上的房屋依法进行拆迁补偿，所涉地块所有权性质的发生由集体土地到国有土地的变化。简言之，经过合法程序而被决定征收的地块自征收决定生效之日转化为国有土地。如果所涉地块处于城市规划区内的，则该等集体土地已经征收审批的，则即应适用《城市房屋拆迁管理条例》予以拆迁补偿。
然而这一结论实践中却鲜有施行。因为这将会大大加大地方政府征地拆迁补偿的成本。
上海市在2004年发布的《上海市城市总体规划》纲要中即明确，整个上海行政区域均属于上海市的城市规划范围。但2006年8月16日，《上海市房地资源管理局《关于本市征收集体土地拆迁房屋补偿安置中的有关问题的通知》（沪房地资拆[2006]357号）规定，征地拆迁仅在符合下述条件下方能适用《城市房屋拆迁管理条例》进行补偿：
（一）1992年11月1日前已批准征地；
（二）原生产队建制已撤销，原农民已转为城市居民；
（三）该范围内原农民居住水平明显低于《上海市农村个人住房建设管理办法》（以下简称农村建房办法）规定的建房标准。
从时间上可见，上海的规定在最高人民法院答复之后，但显然上海的地方规定与最高院的司法解释的精神相悖。
我们认为，从保护农民利益的角度，从社会分配改革的角度而言，对于城市规划区内的集体土地的征收补偿应适用《城市房屋拆迁管理条例》。