违约责任关于有无签订房屋买卖预售合同的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第368号
上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人刘某某，董事长。
被上诉人(原审原告)张乙。
上诉人上海A有限公司(以下简称鹏昱公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服崇明县人民法院(2010)崇民一(民)初字第3689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对,公开开庭审理了本案。上诉人鹏昱公司的委托代理人张甲、战强，被上诉人张乙的委托代理人龙陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月16日，鹏昱公司对崇明县港西镇商品房一、二期项目取得上海市商品房预售许可证，房屋类型为花园住宅。2010年4月17日，张乙欲向鹏昱公司购买其中的位于崇明县港东公路66弄某号房屋，双方签订认购书1份。认购书约定，张乙须于2010年4月25日前，携带该认购书、购买方身份证件、印章等签约所需的资料及所有房款到鹏昱公司售楼处，签署上海市商品房预售合同；如选择按揭贷款的方式付清房款，要携带银行按揭所需资料和首付款(不少于认购房屋总价和按揭银行资信审核后确认的可贷额度差)，并须同时签订银行借款合同。认购书还约定了房屋面积、房屋价款、违约责任等。当日，张乙向鹏昱公司支付定金人民币(以下币种均为人民币)18万元。嗣后，张乙持空白支票，在妻子、朋友陪同下至鹏昱公司准备签订上海市商品房预售合同，被鹏昱公司告知该公司联系的银行因张乙夫妇的原因不能向其发放贷款，双方经磋商未果，最终未予签订上海市商品房预售合同。
原审法院另查明，负责与张乙具体接洽的是鹏昱公司委托的销售公司业务员唐某。
原审法院再查明，2010年4月27日，鹏昱公司曾向张乙邮寄催告函1份，表示：希望张乙在收到此通知书后3日内，前往鹏昱公司售楼处办理相关手续，并签署上海市商品房预售合同，否则鹏昱公司将按照认购书第八条约定，没收张乙所付定金，终止认购书，并有权将房屋另行出售而无须书面通知张乙。张乙收悉该催告函后，持反对意见，并要求鹏昱公司归还定金。
2010年11月，张乙以鹏昱公司不与其签订上海市商品房预售合同，并将房产另售他人为由提起诉讼，要求判令鹏昱公司返还18万元并另行赔偿18万元。
原审法院经审理后认为，张乙与鹏昱公司所签订的认购书，是双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的，约定于将来订立正式的房屋买卖合同的预约合同，目的在于表明双方买卖房屋的意向，对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，并以一定数额的定金作为协议担保。本案主要争议之一，张乙是否按照认购书约定，于2010年4月25日前至鹏昱公司售楼处，准备签订上海市商品房预售合同，张乙是否因此构成违约。对此，张乙向法院提供二位证人到庭作证，以证明其于2010年4月25日当天按约前往鹏昱公司售楼处的事实。二位证人与张乙系朋友关系，其证人证言虽无明显瑕疵，但证明效力不高。根据鹏昱公司销售人员唐某陈述，张乙并未于2010年4月25日当天及之前来鹏昱公司售楼处，而是在此之后来售楼处准备签订上海市商品房预售合同和洽谈贷款事宜的，同时还反映当时双方有磋商的过程。据此可以说明，即使张乙未按认购书约定时间到售楼处，鹏昱公司也未因此追究张乙违约责任，双方还是就买卖房屋的相关事宜进行了谈判协商，可见，鹏昱公司对此亦予认可。因此，张乙不因具体的时间节点问题而构成违约。本案主要争议之二，因张乙资信问题致其贷款不能，导致双方未签订上海市商品房预售合同，张乙是否因此构成违约。认购书作为预约合同，约定的是当事人为将来订立正式合同而尽最大努力进行谈判的特定行为义务，而不是对行为结果的直接确认。我国相关法律对正式的商品房销售合同明确规定了应当具备的主要内容，其中包括付款方式和时间，而在双方签订的认购书中仅笼统地记载了二种付款方式，并未约定张乙以何种方式付款，也未约定具体付款时间。在知晓因张乙资信原因，银行拒绝放贷的情况下，双方虽又进行磋商，但最终未就付款方式和时间形成一致意见，双方未予签订上海市商品房预售合同。这一情况，属于不可归责于当事人双方的事由，因而不能适用定金罚则。双方在本案庭审中一致表示不再履行认购书，故鹏昱公司应当将定金返还张乙。另外，张乙认为鹏昱公司已将房屋另售他人，但未能就此事实向法院举证证明，其主张鹏昱公司违约缺乏依据，要求鹏昱公司双倍返还定金的诉请，不予支持。原审法院据此作出判决：一、上海A有限公司于判决生效后十日内，返还张乙定金人民币18万元；二、张乙要求上海A有限公司按照定金责任另行支付张乙人民币18万元之诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人鹏昱公司不服，向本院提起上诉称：认购书中约定的签约时间为2010年4月25日，张乙未按时至售楼处签约，在时间上已构成违约，鹏昱公司亦及时发出催告函，而之后与张乙的磋商行为并不表示鹏昱公司放弃追究对方的违约行为，故原审“不因具体的时间节点问题而构成违约”的认定有误。另张乙贷款不能系因其夫妇存在多次逾期还款造成的资信问题，且在无法办出银行贷款的情况下，原认购书中约定张乙应采取一次性付款方式，但其明确表示拒绝一次性付款，因此无法签订上海市商品房预售合同的责任应由张乙承担。双方签订的认购书合法有效，约定明确具有可操作性，因张乙未履行认购书中确定的其应承担的义务，上诉人有权没收18万元定金。据此，鹏昱公司请求撤销原审判决第一项，改判驳回张乙原审全部诉讼请求。
被上诉人张乙答辩称：在2010年4月17日签订认购书当日，鹏昱公司的经办人员已查过其资信情况，并称办贷款没问题，其才签订认购书并支付18万元定金。4月25日当日，张乙持空白支票(为支付首付款)及其他相关资料至售楼处，鹏昱公司才告知银行经审核无法办理贷款，致使当日无法签订预售合同。无法贷款的原因系因2010年4月17日国家房地产政策变化，其已购2套房，故无法再申请购房贷款。之后，鹏昱公司发出催告函，张乙在收到后立即于4月28日再次与鹏昱公司磋商，但鹏昱公司明确拒绝。鉴于鹏昱公司未履行义务，故其应返还18万元定金，请求法院驳回上诉维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理中，张乙向本院提供分别登记在其本人及其妻子名下的房产证两份，欲证明因政策变化其无法办出第三套房的购房贷款。鹏昱公司对两份房产证的真实性不表异议，但认为与本案无关，原签订的认购书明确在贷款不能的情况下应一次性付清全款。鹏昱公司向本院提供其从合作银行处获取的张乙个人信用报告，欲证明张乙有逾期记录故导致其无法获得购房贷款。张乙认为该材料未盖有任何单位的印章，不符合证据的要件形式，并表示记载内容不真实，张乙除已提供的两套房产外并无该信用报告上记录的第三套房产，而根据现有的两套房产权证上的抵押登记记录，该两套房产的贷款已于2004、2005年还清并撤销抵押，故不可能存在信用报告上所列还款至2008年、2010年的记录并产生逾期记录。
本院认为，本案双方当事人均确认未能签订商品房预售合同系因张乙未能办出购房贷款并不同意一次性付清全部购房款，但对不能办出购房贷款的原因及归责各执一词，故本案争议焦点为未能签订商品房预售合同的责任问题，即张乙是否就未能签订商品房预售合同承担违约责任。从时间节点问题而言，双方当事人对张乙是否于2010年4月25日当天按约前往签订预售合同的事实，各自提供证人证言，所证明内容有矛盾之处，除此之外双方均无其他证据佐证，据此原审法院认为即使张乙未按时至鹏昱公司处签订预售合同，双方仍就买卖房屋进行磋商，张乙不因时间节点问题构成违约，原审法院上述观点本院予以认同。鹏昱公司主张张乙未能办出贷款的原因系其之前的资信问题造成，但其未能提供证据予以证明，故其上述主张本院无法采信。另鹏昱公司主张认购书中已明确约定贷款不成应一次性全额付款，但从认购书相关条款的表述，并不能得出上述结论。根据在审理期间双方的表述，双方当事人在签订认购书的时候均明确张乙房款中的部分款项须通过银行按揭贷款的方式付清，之后张乙在协商过程中亦携带空白支票欲支付贷款额之外的首付款，因此可以认定双方当事人本意系通过按揭贷款支付部分房款而非一次性付清全部房款，故鹏昱公司关于贷款不能应全额付清房款的主张本院无法支持。综上所述，本案中双方当事人在签订认购书时确认张乙采用按揭贷款的付款方式，而最终张乙无法办出按揭贷款显然出乎其预计范畴，双方虽又进行协商但最终未能签订上海市商品房预售合同，原审法院就此认定属于不可归责于当事人双方的事由，鹏昱公司应返还张乙定金18万元并无不妥，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,700元，由上诉人上海A有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
代理审判员 王春晖
代理审判员 姚 跃
二○一一年四月十八日
书 记 员 唐敏杰