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让中低收入者有“恒产”:上海保障房探索“共有产权”

编辑:陈秀军 来源:新华社 点击进入:法律咨询热线

    “在老公房蜗居了几十年,终于有了亮堂宽敞的家!”上海徐汇区退休工人卢爱莉说。经过层层审核,她和老伴终于拿到了近郊“博雅苑”小区保障房的钥匙,目前新屋已装修完毕。更让人欣喜的是,老两口以不到市价一半的价格购买了房屋七成的产权。

  有“恒产”者有恒心。中低收入者能否缩小与楼市之间的“鸿沟”,找到进入商品房市场的通道?近年来,上海市根据实际情况,大胆探索,将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用房,受到中低收入市民们的广泛欢迎。预计至今年年底,全市可供房源将达500万平方米、约8万套。

  中低收入者不仅“有房住”,还有希望“有住房”

  “在这里住了一辈子,毕竟还是希望拥有一套像样的房子啊!”卢爱莉的话,说出了很多住房困难户的心声。

  在现实环境之中,住房不但提供了居住之所,还与教育等公共资源分配挂钩,同时是资产保值增值的重要渠道,更寄托了缩小收入差距的期待。一套自有住房,是许多家庭最重要的财产,也是许多中低收入者最大的梦想。

  可是,要在高房价城市实现有房梦,谈何容易!目前,上海等一线城市的商品住房均价已在每平方米2万元左右,中低收入居民很难依靠收入和积蓄买房,由政府给予租金补贴也难以提高其住房支付能力。

  研究住房保障的上海师范大学商学院副教授崔光灿认为,住房保障制度不仅要解决眼前的住房问题,也要解决长期支付能力的问题;尤其是在高房价城市,它在一定程度上还应该起到“二次分配”的作用。

  不过,“资金”和“土地”是两座“大山”。以土地为例,上海土地开发建设密度极大,其土地之稀缺、住宅用地供应之紧张,均堪称“全国之最”。上海市住宅建设发展中心主任陈为说,近年规划的以保障房为主的大型居住社区,最远的宝山罗店基地距市中心30公里,离江苏太仓也只剩20分钟车程了。

  既要回应群众殷殷期盼,又要克服现实层层困难,上海等一线城市的住房保障工作,创新要求十分迫切。

  2009年底,上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点,房源销售基准价在每平方米4800元-5200元之间,有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权。

  上海市房管局局长刘海生介绍,申购者通过支付购房款取得部分产权,属于“自助”行为;政府将其名下产权的“使用权”部分让渡给申购者,属于“帮助”行为;两者合力帮助居民解决住房困难,逐步积累购房能力。

  记者采访发现,“共有产权”模式实现了三个方面的“可持续”。一是居民住房条件改善、支付能力提高的可持续。卢爱莉和老伴把女儿、外甥女的名字也写在了新房产证上,“这样一来,即使房价上涨,心里也安稳许多。将来达到规定年限以后,还可以把房子出售给政府,加上积蓄去买条件更好的商品房”。

  一项针对上海共有产权房潜在申购对象的调查显示,49.7%的家庭购房后打算“长期居住”,46.7%的家庭则计划“以后出售、再购大一点的住房”。

  二是保障房资源循环利用、“保障效率”提升的可持续。上海城投置地集团董事长俞卫中说,在理想条件下,共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发,并能有3%左右的利润。根据规定,政府可优先回购保障对象意欲出售的共有产权房,并提供给符合条件的家庭。“共有产权房是‘半开放’运行,一套房可惠及多户家庭。”崔光灿说。

  其三,是保障房“宜居性”的可持续。记者在上海保障房小区“新凯家园”看到,小区环境优美,外观与普通商品房社区无异。家住上海乌鲁木齐南路的退休工人王大平在这里申购了一套40多平方米的房屋。她说:“毕竟是自己有产权的房子,装修、维护都要费点心。哪怕以后要转手了,‘卖相’也更好一点。”上海市房管局住房保障处处长李东认为,产权共享就是责任共享,使被保障对象和政府共同承担起保障房管理、维护任务。

  牵“一房”而动“全身”,密织“制度之网”

  近年来,上海先后三次降低共有产权房的准入门槛,人均可支配月收入限额从2300元放宽到3300元。越来越多的住房困难大龄结婚家庭、青年职工等群体成为受益对象。今年房源供应将达8万套,共有产权比例也将新增“****开”。

  与租赁型保障房相比,共有产权房有两个鲜明特点:产权性、交易性。由于“套利空间”更大,其准入审核需更加严密精细。同时,共有产权房价格对中低收入家庭构成较重负担。数据显示,试点阶段,90%以上家庭购房需要借款,其中75%的家庭借款额超过总价一半,因而尤需对此类家庭提供购房支持。

  据介绍,仅上海市级层面专为共有产权房出台的文件就有近十个,涉及部门七八个。比如,为严把审核关,申购家庭要经历两次审核、两次公示,时间跨度可达两三个月。

  上海专门成立居民经济状况核对机构,通过民政、房管、证券、银行等各部门、单位之间的信息共享,实现对申请者财产信息的全面核对。上海市民政局局长马伊里介绍,截至6月15日,最新一批审核已出具报告3364户,条件不符而中止的申请者有1796户,自动退出170户。

  再如,为支持中低收入家庭购房,上海确定共有产权房公积金贷款首付比例最低两成、贷款年限最长30年,并增加“共同借款人”和“补充还款人”。上海市公积金管理中心主任沈正超介绍,试点阶段有841户家庭获得公积金贷款1.92亿元,户均贷款金额22.83万元;下一步将与开发企业、商业银行等加强协调,为购房家庭提供“一站式”服务。

  据介绍,目前上海已初步建立以廉租房、共有产权房、公租房、动迁安置房等“四位一体”的住房保障体系,并积极探索各类保障房之间的衔接。比如,针对部分“达标”人群无力购买的情况,上海将研究出台“租赁型共有产权房”的有关政策。



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