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怎样妥善进行二手房交易?

编辑:上海律师 来源:上海法律网 点击进入:法律咨询热线

怎样妥善进行二手房交易?


 
  首先要看住宅外部环境交通是否便利,是否远离工业区,空气、水质有无污染;周边是否有绿化带或河流、湖泊;附近是否有文化机构、商业服务场所。小区内是否有较好的绿化,无干扰、噪音;社区居民是否有同等的文化层次;社区的规划设计是否美观、完整,学校、医疗、商业服务等配套设施是否健全等等。
  1、房屋内部情况
  是否有私搭私建部分,特别注意檐棚以及阳台、平台等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏,必须让对方拆除还原,以免被管理部门责罚或留下隐患。
  
  户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题? 打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图象是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况,了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

  2、物业管理的水平
  水、电、煤、暖的费用如何收取?是上门代收还是自己去缴?三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务?

  3、入住以后的费用
  了解水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

  4.签订意向
  1) 签订意向所需资料:身份证/私章
  2) 注意事项: 
 1、委托他人代理签订意向书的需提供公证委托书。
 2、买卖双方已谈妥转让的价格,就附属设施的转让价格达成一致意见。
 3、谈妥付款方式及交房方式。
 4、在约定的时间内签订买卖的《房屋转让合同》
 5、违约责任。

  5.签订合同
  1) 合同的样本
  2) 签订合同所需资料:身份证、私章、户口簿原件、购房款(如按揭则带购房首付款)、房屋交易所需的税费、中介费。
  3) 签订合同时需注意的事项:1、房屋的成交价格
   2、手续办理的时间
   3、交房时间、方式
   4、附属设施保留与否
   5、买卖双方按合同约定支付税费及中介服务费,如按揭支付首付房款。
   6、付款方式
   7、违约责任


  6.物业交割,领证
  1) 在接收房屋时应确认卖方已结清水费、电费、物业管理费、电话费、并迁出户口
  2) 对合同约定的附属设施验收无误
  3) 到经办经纪人处领取三证 




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