房屋买受人是否能排除建设工程价款优先权的执行？
编辑：陈志群律师 来源：上海法律网 点击进入：法律咨询热线
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定明确了房屋买受人的利益优先于承包人的建设工程价款优先受偿权。
但在实际情况中，很多案件在判决中已经确认承包人对工程享有建设工程价款优先受偿权，并且在执行中会对房屋买受人的房屋进行查封拍卖，此时房屋买受人可提出执行异议之诉，要求排除对房屋执行的权利。
贾琼与中天建设集团有限公司案件的再审民事裁定书[最高人民法院（2019）最高法民再375号]中，对房屋买受人提出执行异议之诉以对抗执行中的建设工程价款优先受偿权做出了明确的论述。
以下为最高人民法院在再审裁定“本院认为”部分所作的论述：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的文义，该条法律规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”是指案外人提出的执行异议不含有其认为原判决、裁定错误的主张。案外人主张排除建设工程价款优先受偿权的执行与否定建设工程价款优先受偿权权利本身并非同一概念。前者是案外人在不否认对方权利的前提下，对两种权利的执行顺位进行比较，主张其根据有关法律和司法解释的规定享有的民事权益可以排除他人建设工程价款优先受偿权的执行；后者是从根本上否定建设工程价款优先受偿权权利本身，主张诉争建设工程价款优先受偿权本身不存在。简而言之，当事人主张其权益在特定标的的执行上优于对方的权益，不能等同于否定对方权益的存在；当事人主张其权益会影响生效裁判的执行，也不能等同于其认为生效裁判错误。根据贾琼提起案外人执行异议之诉的请求和具体理由，贾琼并没有否定原生效判决确认的中天公司所享有的建设工程价款优先受偿权，贾琼提起案外执行异议之诉意在请求法院确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益。如果一、二审法院支持贾琼关于执行异议的主张也并不动摇生效判决关于中天公司享有建设工程价款优先受偿权的认定，仅可能影响该生效判决的具体执行。因此，贾琼的执行异议并不包含其认为已生效的（2016）吉民初19号民事判决存在错误的主张，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人的执行异议“与原判决、裁定无关”的情形。一、二审法院认定贾琼作为案外人对执行标的物主张排除执行的异议实质上是对上述生效判决的异议，应当依照审判监督程序办理，据此裁定驳回贾琼的起诉，适用法律错误，本院予以纠正。