房产买卖意向金纠纷与定金纠纷案例分析

案情简介：
 
　　2008年2月20日，林某某与上海某物业顾问有限公司（以下简称上海某物业顾问有限公司）签订了《房地产买卖居间协议》，协议第一条约定，林某某为表示对上海某物业顾问有限公司居间提供的房地产之购买诚意，向上海某物业顾问有限公司支付意向金计人民币20000元（以下币种均为人民币）；第二条约定，居间的物业坐落于本市××路系争房屋；第三条第一款约定，房价款1500000元，第二款约定，房价款支付方式：林某某应在双方签订本协议后3日内补足定金至100000元整，由潘某某签收后交由上海某物业顾问有限公司暂为保管。待双方签订《上海市房地产买卖合同》（买卖合同）并申请办理买卖合同公证手续后10日内，林某某应直接支付或通过上海某物业顾问有限公司转付给潘某某部分首期房价款计600000元整，上海某物业顾问有限公司并将定金计100000元整转付潘某某（仅适用于上海某物业顾问有限公司实际保管定金之情形），如此共同构成林某某支付给潘某某的首期房价款计700000元整；第五条约定，如潘某某接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则林某某同意将意向金作为定金，由上海某物业顾问有限公司转付潘某某。潘某某同意将收到的定金交上海某物业顾问有限公司保管。待双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同后，由潘某某从上海某物业顾问有限公司处取回。若潘某某将以潘某某为权利人的房地产权证原件交上海某物业顾问有限公司保管，则林某某同意：潘某某可以不将收到的定金交由上海某物业顾问有限公司保管，或潘某某可以从上海某物业顾问有限公司处取回已经由上海某物业顾问有限公司保管的定金；第八条约定，潘某某接受本协议第三条所述买卖条件并签署本协议的，潘某某同意在签署本协议后10日内与林某某签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同（签订合同的具体时间可由上海某物业顾问有限公司安排或者潘某某与林某某在本协议中另行约定）。如果潘某某未能履行本条所述事项，则应向林某某双倍返还定金。在双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同当日，潘某某应当按照本协议第三条第3.1款约定的房价款的1％支付上海某物业顾问有限公司佣金等内容。2月26日林某某将20000元意向金汇入上海某物业顾问有限公司的帐户上，同月27日，潘某某在林某某与上海某物业顾问有限公司签订的协议上签名，林某某在3月2日又将80000元汇入上海某物业顾问有限公司的帐户上。同日，潘某某出具收据给上海某物业顾问有限公司，该收据中写明：“兹收到上海某物业顾问有限公司转付给本人的款项计20000元整，本人确认，上述款项系林某某用于购买××路房地产的定金。”同年3月8日，潘某某出具定金保管书和确认书给上海某物业顾问有限公司，定金保管书中写明：“现买受方林某某因购买出卖方的房地产（房屋），交付定金计20000元，出卖方潘某某已收到此定金，并交由上海上海某物业顾问有限公司代为保管”；确认书中写明：“本人潘某某为闸北区俞泾港路X室之出卖方。在上海上海某物业顾问有限公司的居间介绍下，买受方（林某某）对该房地产有购买意向，且双方曾于2008年2月21日签订了《房地产买卖居间协议》，依据该居间协议约定：买受方已向本人支付意向金计20000元整，该意向金已经本人签收而转化为定金，现本人在此确认，由于本人自身原因，将不再出售该房地产，本人亦不会再继续履行该居间协议，本人同意向买受方退回本人签收的定金计20000元整，并赔偿买受方10000元整作为违约金”。同日，上海某物业顾问有限公司收取潘某某20000元，并出具收据，该收据中载明用于支付居间违约服务补偿费。3月29日，林某某委托律师向上海某物业顾问有限公司和潘某某发出函告，内容如下：“2008年2月21日，林某某、潘某某及贵公司曾因俞泾港路房屋买卖一事签订了《房地产买卖居间协议》，按协议规定，贵公司曾收取林某某定金100000元。此后，潘某某单方反悔违约，在约定时间内未能签订《上海市房地产买卖合同》。按法律规定，贵公司（潘某某）理应双倍返还林某某200000元正，但迄今为止，林某某仅收到贵公司退还的100000元，尚有100000元未能收到，希望贵公司（潘某某）收到本函后务必于2008年4月5日前将余款100000元支付给林某某，以免引起不必要的诉讼。”

法律分析：

　　本案中，林某某认为定金为100000元。上海某物业顾问有限公司与潘某某认为定金仅为20000元。本案的争议焦点在于：林某某交付给中介的80000元是否是定金？

　　陈志群律师认为，林某某与上海某物业顾问有限公司签订了《房地产买卖居间协议》，后潘某某亦在该协议上签字，接受了该协议中所述的买卖条件。林某某因潘某某拒绝与其签订《上海市房地产买卖合同》而诉至法院，要求潘某某支付其违约定金100000元。潘某某主张《房地产买卖居间协议》属于效力待定的立约定金协议，故其仅需承担缔约过失责任，且上海某物业顾问有限公司应承担连带责任。然根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释的规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金；收取定金的一方拒绝签订主合同的，应当双倍返还定金。该条款是对立约定金的明确规定。其设立的目的是为了担保主合同的签订，因此，立约定金是为主合同的订立而签订的，它是独立的，自当事人实际交付定金时生效。据此，林某某交付给中介的80000元未经潘某某签收而未转化为定金。

审判结果：

　　人民法院认定20000元为定金，而80000元并未转化为定金。同时，由于潘某某已经退回定金20000元。因此，人民法院判决潘某某给付林某某违约金人民币20000元，驳回其他诉讼请求。

(作者：陈志群律师)

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