房屋买卖合同纠纷中关于无权代理行为的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第641号
上诉人(原审被告)章某某。
法定代理人钱甲。
上诉人(原审第三人)钱甲。
被上诉人(原审原告)钱乙。
法定代理人钱丙。
被上诉人(原审第三人)上海A物业管理有限公司。
法定代表人路某某，总经理。
原审被告上海B房地产开发经营有限公司。
法定代表人顾某某，总经理。
上诉人章某某、钱甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，章某某系钱乙之母，章某某另育有儿子钱甲、女儿钱丙。钱乙系精神残疾人，2010年2月4日，上海市宝山区A镇A一村第二居民委员会指定钱甲作为钱乙的监护人。后钱丙不服指定，向法院申请撤销钱甲的监护资格，法院于2010年3月17日作出判决，撤销上海市宝山区A一村第二居民委员会关于钱甲作为钱乙监护人的指定，指定钱丙作为钱乙的监护人。此后钱甲又向法院申请撤销钱丙的监护资格，法院于2010年9月2日作出判决，驳回钱甲的申请。2010年9月19日，上海市宝山区A一村第二居民委员会指定钱甲作为章某某的监护人。
原审另查明，1993年，钱丁(系章某某之夫，于1997年左右死亡)、章某某、钱乙因安置取得殷高路使用权房一套，2000年该房屋被出售后，又于2001年购买了本市A一村某号303室(以下简称“303室”)房屋使用权，由钱乙作为承租人，章某某作为同住人，同时将户籍迁入。原审庭审中，各方当事人确认303室房屋除钱乙、章某某外，无其他权利人。2010年3月18日，钱甲以钱乙、章某某的名义签订《职工家庭购买公有住房协议书》，由钱乙、章某某购买303室房屋。同月29日，钱甲又以钱乙、章某某的名义与上海市B房地产开发经营总公司签订《上海市公有住房出售合同》，由钱乙、章某某购买303室房屋，房屋实际付款金额为人民币12,828元，房屋首期维修基金为766元。2010年3月30日，钱甲代钱乙、章某某出具委托书，委托钱甲办理303室房屋所有权转移登记事宜及领取房地产权证等。2010年4月12日，钱乙、章某某经核准登记为303室房屋的房地产权利人。章某某表示，钱丙当时也同意由钱甲代钱乙及章某某购买303室房屋。钱乙表示，钱丙根本不知道钱甲代钱乙及章某某购买303室房屋，对此也是不同意的。
原审还查明，2000年12月12日，章某某、钱甲与钱丙在上海市宝山区A镇司法办公室主持下达成调解协议，主要内容有：章某某和钱乙买房，产证人为钱乙，章某某是同住人。章某某和钱甲做钱乙的监护人，涉及章某某、钱乙的财产或利益，章某某、钱甲须与钱丙商量，意见一致方可操作。章某某、钱乙的房屋及财产今后全部给钱乙。
原审再查明，2003年7月28日，上海市B房地产开发经营总公司经核准变更企业名称为上海B房地产开发经营有限公司。
现钱乙于2010年9月诉至原审法院，请求判决确认章某某、钱乙与上海B房地产开发经营有限公司之间就303室房屋所签订的《上海市公有住房出售合同》无效，并将上述房屋恢复至公有租赁状态。
原审法院经审理后认为，钱甲代钱乙在《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》上签名盖章之前，法院已经撤销了钱甲的监护资格并指定了钱丙作为钱乙的监护人，章某某虽认为钱乙的法定代理人钱丙同意钱甲购房一事，但缺乏相应证据，现钱乙的法定代理人钱丙已明确表示不同意由钱乙、章某某购买303室房屋产权，即使章某某提出钱甲的行为并未侵害钱乙、章某某的权利，但因钱甲无权代表钱乙，其购房行为也未取得钱乙法定代理人的追认，故钱甲代理钱乙购房行为当然无效。系争合同被确认无效后，303室房屋理应恢复原状，上海B房地产开发经营有限公司收取的相关房款、维修基金等也应当退还给购房人。原审法院据此判决：一、钱乙、章某某与上海B房地产开发经营有限公司就上海市宝山区A一村某号303室房屋所订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、上海A物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复至原来的公房租赁状态；三、上海B房地产开发经营有限公司于判决生效之日起十日内，返还钱乙、章某某12,828元，房屋首期维修基金为766元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人章某某、钱甲不服，向本院提起上诉称：1、因钱乙系无行为能力人，钱甲在担任其监护人期间，于2009年10月20日即已申请购买系争房屋，只是由于钱乙的公积金款项不够；2、章某某也是系争房屋的同住人，有权利购买房屋；3、购买系争房屋并未侵害钱乙的利益，反而有利于保护各同住人的利益；4、钱乙的代理人钱丙提起诉讼是为了其个人利益；5、根据2000年12月12日家庭协议，钱丙同意购买公有住房。故上诉请求撤销原判，依法改判对钱乙的一审诉讼请求不予支持。
被上诉人钱乙辩称：钱甲冒用钱乙的名义购买公有住房，属无权代理，其行为无效。请求维持原判。
被上诉人上海A物业管理有限公司未发表答辩意见，但表示服从法院判决。
原审被告上海B房地产开发经营有限公司未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同。未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。根据本案查明的事实，2010年3月17日经法院判决，撤销上海市宝山区A一村第二居民委员会关于钱甲作为钱乙监护人的指定，指定钱丙作为钱乙的监护人，但钱甲于次日，即2010年3月18日开始代理钱乙进行公有住房购买行为，钱甲的该行为属于法律规定的无权代理行为，在钱乙的法定代理人钱丙不予追认的情形下，依法应认定该行为无效。原审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。两上诉人的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币200元，由上诉人章某某、钱甲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
代理审判员 余 宇
二○一一年三月四日
书 记 员 韩 瑱