房屋租赁合同纠纷中关于二审中主张新的抗辩是否能得到支持一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第506号
上诉人(原审被告)苗某某。
被上诉人(原审原告)上海铭心实业有限公司。
法定代表人徐某某，总经理。
上诉人苗某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年3月8日公开开庭进行了审理。上诉人苗某某及其委托代理人文语、被上诉人上海铭心实业有限公司(以下简称铭心公司)的委托代理人王信德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明: 2010年7月18日，铭心公司(甲方)与苗某某(乙方)签订《场所租赁合同》，约定甲方将位于上海市宝山区大康路某号内的系争部分场地及房屋(以下简称“该场所”)租赁给乙方作为营业之用，房屋建筑面积为仓库250平方米，办公50平方米，场地约500平方米。租赁使用性质：乙方营业执照许可范围内的生产经营。租赁期限自2010年7月15日起至2017年4月30日止，该场所于7月15日交付。房屋租金单价为仓库人民币(以下币种均为人民币)0.8元/天/平方米，办公室0.9元/天/平方米，场地租金单价为0.37元/天/平方米，月租金合计为13,000元，此价格为不含税价。支付方式为，先付后用的原则，押二付三，首期房租和押金于签约当日支付，其中押金为26,000元，首期租金为39,000元，下一期房租应在上一期房租结束前10日支付，以后顺延；乙方不得用押金(保证金)抵充乙方应缴纳的各项使用费用，甲方应于合同到期后双方结算无欠款、无违约的情况下3日内无息返还给乙方。租金自第三年开始在上一年基础上递增5%，第四年在上年基础上递增5%。在乙方完全履约的情况下，甲方同意给乙方10天的免租期，若乙方未能完全履约，则甲方可于结算时扣除免租期的租金。甲方租赁给乙方使用的场所，由甲方负责将生产用水及电接入，分配给乙方的电力总容量为10千瓦。乙方仅承担因使用该场所而发生的费用，包括但不限于水电费及垃圾清运等费用；该场所的水费为每吨4元，电费为每度1.2元，该费用每月结算一次，如遇政府调整市场价格，则按差价随之调整。甲方承诺拥有该场所的使用权，并具备转租权利。乙方在合同许可经营范围内因实地经营需要办理工商注册及税务登记的，甲方负责提供相关手续协助办理。无正当理由，甲方不得随意提前解除本租赁合同，否则按相当于四个月月租金的数额向乙方支付违约金。乙方有下列情况之一的，应视为违约，并向守约方支付相当于四个月月租金的违约金，甲方可以从已收的款项中抵扣，不足部分由乙方另行支付：……5、乙方不得拖欠支付房租及水电费，拖欠10天，惩罚金为一个月租金。拖欠超过30天的，视为乙方严重违约，甲方并有权单方面解除合同。本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款；本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，补充合同与主合同冲突的内容以新补充的为准，其他未冲突条款从原主合同。合同补充条款约定，首期付款方式为押二付二，第二期也是押二付二，自第三期开始为押一付六。乙方以自然人身份签订本协议，并最迟在2010年10月30日以内完成实地落户注册以乙方为法人代表的公司，双方约定该公司注册完成后自动承继乙方在本合同项下的所有权利及义务。甲方已向乙方声明该场所系农村集体土地性质，无产权证且无地下排放管理等，乙方申请的经营项目若因不符合实际该场所的使用功能及规划性质而办理不出营业执照，在此种情形下，甲方同意免除乙方的四倍月租金的违约金，但乙方交付的押金应补偿给甲方，同时按实际退出的交接书结清占用场所的租金。系争房屋及场地已于同年7月15日交付给苗某某，苗某某支付了押金26,000元及首期租金。同年10月14日，苗某某的机器设备被搬出系争房屋及场地。后铭心公司起诉至法院，请求法院判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、苗某某按每天433.30元计算，支付从2010年9月16日起至实际迁出时止的场地及房屋使用费，并支付水电费837.80元。原审审理中，经原审法院释明后，铭心公司变更诉讼请求，要求确认双方所订合同无效，并要求苗某某支付从2010年9月16日起至同年10月17日搬离时止使用费13,000元及水电费836.80元。
原审审理中，双方当事人确认，苗某某未在系争房屋及场地上进行添附。铭心公司确认系争房屋没有办理过建造的许可手续，表示押金可在扣除苗某某应付使用费和水电费后返还余款。苗某某表示，不同意支付使用费，如果需要支付，同意在押金中扣除。
原审法院另查明，2010年4月9日，铭心公司(乙方)与案外人上海世纪出版股份有限公司科学技术出版社(甲方)签订《仓库租赁合同》，约定甲方出租给乙方的仓库坐落在本市宝山区大康路某号，面积为5,800平方米，租赁期限自2010年4月30日起至2017年4月30日止。
原审法院认为，双方所订合同已确认系争房屋没有取得房地产权证，铭心公司确认系争房屋建造时未办理行政许可手续，故双方所订合同应为无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还的则应折价补偿。苗某某应将系争房屋返还给铭心公司，因事实上已不占用系争房屋，故本案对此不再处理。铭心公司应将所收押金返还给苗某某。苗某某实际占用系争房屋至2010年10月14日止，应支付占用期间的费用，费用标准可参照合同约定租金确定。苗某某关于铭心公司应返还所收租金并拒不支付使用费的意见，不符合法律规定，法院不予采纳。苗某某同意支付水电费836.80元，故对铭心公司该项诉请予以准许。对于押金，铭心公司提出在扣除应付使用费和水电费后返还余款，苗某某对此方案予以认可，法院予以准许。据此，原审法院判决如下：一、铭心公司与苗某某于2010年7月18日就上海市宝山区大康路某号内的部分场地及房屋签订的《场所租赁合同》无效；二、苗某某应支付铭心公司从2010年9月16日起至同年10月14日止的使用费12,470元、水电费836.80元，计13,306.80元；三、铭心公司应返还苗某某押金26,000元；上列主文第二、三项费用相抵，铭心公司应返还苗某某12,693.20元，此款于判决生效之日起十日内付清。
原审法院判决后，苗某某不服，向本院提起上诉称：2010年8月8日至9月下旬，被上诉人铭心公司未经苗某某同意擅自切断电源，导致苗某某一个多月不能正常使用租赁房屋。故请求二审法院撤销原审判决主文第二项，改判上诉人苗某某无须支付被上诉人铭心公司从2010年9月16日起至2010年10月14日止的房屋使用费。
被上诉人铭心公司辩称：双方合同被确认无效后，因合同取得的财产应当返还。故铭心公司应返还上诉人苗某某押金，上诉人应支付铭心公司房屋使用费。苗某某的上诉请求无依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。
二审审理中，上诉人苗某某提供一段苗某某妻子与铭心公司法定代表人的谈话录音，以证明其上诉所称的停电事件。
对于该谈话录音，被上诉人铭心公司表示不属于新证据，不予认可；且对该证据的真实性亦不予认可，认为不排除有剪辑加工的可能。
本院认为，苗某某现以铭心公司曾于2010年8月8日至2010年9月下旬无故停电为由提起上诉，并据此不同意支付2010年9月16日至2010年10月14日的房屋使用费。但苗某某在原审审理中并未以停电事由抗辩支付房屋使用费，二审中苗某某提供的录音材料的真实性也未得到铭心公司的确认，况仅凭该证据亦无法判定苗某某所称的上诉理由客观真实，更无法据此支持苗某某的上诉请求。故苗某某不同意支付2010年9月16日至2010年10月14日的房屋使用费的上诉理由依据不足，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费146元，由上诉人苗某某承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 冯 峰
代理审判员 李垚曜
代理审判员 刘建颖
二○一一年三月二十二日
书 记 员 何 倩