上海市二中院对于利用隐瞒手法调包更换承租人的认定
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第143号
上诉人(原审被告)沈甲。
被上诉人(原审原告)沈乙。
委托代理人陈某某。
原审被告上海A有限公司。
法定代表人俞某某，董事长。
委托代理人张某某，公司员工。
委托代理人夏某某，公司员工。
原审被告上海B有限公司。
法定代表人殷某某，董事长。
委托代理人邵某某，公司员工。
委托代理人王某，公司员工。
原审第三人汤某某。
委托代理人沈丙。
上诉人沈甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第2588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人沈甲及其委托代理人梁杰、任保玲，被上诉人沈乙及其委托代理人陈某某、朱志仁，原审被告上海A有限公司(以下简称南方公司)之委托代理人夏某某，原审被告上海B有限公司(以下简称新杨浦公司)之委托代理人王某、邵某某，原审第三人汤某某及其委托代理人沈丙、杨晔，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：汤某某与沈乙系母女。汤某某系沈甲祖母。案外人沈丙系汤某某之子、沈甲之父。1999年6月，沈乙单位上海市燃料总公司为解决沈乙家庭住房困难，开具《住房配售单》，增配给沈乙上海市密云路444弄某号1309室房屋(以下简称系争房屋)一套。上述增配属于超面积配售，因此单位收取沈乙人民币(以下币种均为人民币)90,000元，该房屋承租人为沈乙。同时，沈乙收取了沈丙给付的100,000元，将上述房屋的办理凭证等均交给沈丙。1999年7月，沈甲通过南方公司出具虚假的《住房配售单》，将系争房屋租赁户名改为沈甲。2000年4月18日，沈甲与汤某某户籍迁入系争房屋，沈乙知晓两人的户籍迁入情况，并表示同意。2000年4月27日，沈甲与汤某某签订《职工家庭购买公有住房协议书》，确定沈甲为上述房屋的购房人，并与上海凯城(集团)有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》。2000年7月18日，沈甲取得上述房屋的房地产权证。该房屋实际由汤某某居住使用至今。后双方因故发生纠纷，沈乙提起诉讼，请求判令：1、沈甲与上海凯城集团有限公司就上海市密云路444弄某号1309室公有住房出售合同无效；2、撤销沈甲上海市密云路444弄某号1309室的租赁户名，恢复沈乙为该房承租人。
原审中，沈乙表示沈丙支付的100,000元是给沈乙的补贴，解决汤某某的居住问题，沈乙答应该房屋给沈甲和汤某某居住。
原审法院另查明：上海凯城(集团)有限公司于2009年11月2日注销，该公司注销后，所有的资产、债权、债务等均由上海B有限公司承继。
原审法院再查明：系争房屋为一室一厅，南间14.8平方米，厅5.1平方米，灶间3平方米，卫生间、阳台4.3平方米，建筑面积45.07平方米。
原审法院认为：系争房屋由沈乙单位配售，具有福利分房性质，沈甲未经作为承租人的沈乙同意，擅自通过虚假手续变更承租人，侵犯了沈乙的合法权益，在此基础上，沈甲之后签订的公有住房出售合同，当属无效。至于沈甲抗辩的用100,000元购买了该房之说，无双方书面协议等予以证实；且如双方达成此协议，完全可以通过合法手续变更承租人；再加上参考该房屋当时的价格，故对于沈甲之抗辩，不予采信。沈乙现要求确认公有住房出售合同无效、恢复原承租人之诉请，并无不当，应予支持。但应当指出的是，该房屋超面积房款由沈甲及汤某某出资，且沈乙当时也同意二人迁入户口，显然沈乙确认了二人对系争房屋的居住使用权，故沈甲与汤某某对该房享有合法的居住使用权。另外，对于沈甲抗辩的诉讼时效问题，因沈乙主张的系用益物权，故不予采信。据此，原审法院作出判决：一、沈甲与上海凯城(集团)有限公司就上海市杨浦区密云路444弄某号1309室公有住房出售合同无效；二、上海市杨浦区密云路444弄某号1309室公有住房恢复由沈乙承租。案件受理费282元,由沈甲负担。
沈甲不服原判，向本院提起上诉称，当时沈乙单位正好有系争房源，而沈丙又欲出资购买此处的房屋给沈甲，同时可以由汤某某居住便于照顾老人，故商定由沈乙出面向其单位争取了机会，此事家中其他成员也均知晓。沈乙在向其单位申请时就已将沈甲和汤某某两人作了申报，其单位出具的《住房配售单》上本来也已写上了沈甲和汤某某的名字，可以映证这个意向。沈乙在其单位办理完手续后，即将《住房配售单》连同其向单位缴付90,000元的收据一同交给了沈丙，沈丙也向沈乙支付了100,000元。取得《住房配售单》后沈丙欲办理沈甲承租系争房屋的手续，但物业公司告知用沈乙单位开具的《住房配售单》不能直接办理沈甲承租系争房屋的手续，故沈丙寻找开展中介业务的南方公司操办沈甲承租系争房屋的手续，取得了沈甲租赁该房的凭证。至于南方公司具体如何操作此事，沈丙也并不了解。后沈甲与汤某某的户口迁入该房并由沈甲购买了售后公房产权。沈乙对事情的经过完全是知晓的，连购买售后公房产权时使用汤某某的工龄证明也是沈乙帮忙去办理的。因房价上涨，其现提出沈丙采用隐瞒手法将原应由其承租的房屋调包为由沈甲承租之说完全是虚假的，故上诉要求撤销原判，对沈乙的原审诉请不予支持。
被上诉人沈乙辩称，取得《住房配售单》后，沈乙只是让沈丙代办进户手续。但沈丙乘机私下将应由沈乙承租的房屋调包为由沈甲承租并进而购买了售后公房产权，侵犯了沈乙的合法权益。之所以一直未从沈丙处取回租赁凭证，是因为该房借给母亲汤某某居住(但未告诉过汤某某)，为了让沈丙方便代缴房租之故。沈丙给付的100,000元并非是房屋对价，而是因为该房借给汤某某居住沈丙向沈乙支付的经济补偿，至于90,000元的收据则是后来被沈丙骗去的，也不存在沈乙帮忙去开具汤某某工龄证明的情况。而沈乙户口未迁入该房是因为当时沈丙告知沈乙沈甲及汤某某的户口已迁入该房，沈乙也同意两人户口迁入系争房屋。至今沈乙还保留着《住房配售单》中的(用于申报户口)的一联(原件)。故不同意沈甲的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人汤某某述称，不存在沈乙将系争房屋借给汤某某居住的情况，沈乙的所述均非事实。汤某某认可并同意沈甲的意见，在住进系争房屋后，汤某某就将原居住的本市金桥路房屋出售，得款55,000元也给了沈丙，他处已无房可住。
原审被告南方公司述称，由于原经办人已经离开单位，故对本案不发表意见。
原审被告新杨浦公司述称，由于原经办人已经离开单位，故对本案不发表意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，沈甲表示，为妥善解决双方纠纷，自愿给付沈乙150,000元(已交本院代管)。
本院认为，沈乙称其系因委托沈甲之父沈丙代办系争房屋进户手续而将《住房配售单》交给沈丙，向单位缴付90,000元钱款的收据也是事后被沈丙骗去，收取沈丙的100,000元系借房给汤某某居住所得的经济补偿，但对此并未提供任何证据。而对借房给汤某某居住之说，沈乙又称未将借住之事告诉过汤某某，作为居住人的汤某某也否认存在沈乙出借房屋之事。沈乙对一直未取回租赁凭证的解释是为了方便沈丙代付房租，但按常规支付房租通常并不需要租赁凭证。
本案中，沈乙从未将自己的户口迁入系争房屋且至今仍保留着《住房配售单》中的一联(原件)，而沈甲与汤某某的户口已于2000年4月18日迁入该房，并且沈乙也确认当时沈丙已将沈甲及汤某某的户口迁入该房的情况告知了其，其也予以同意。如果沈乙所称沈丙采用隐瞒手法调包更换承租人属实的话，则沈丙会在沈乙户口还未迁入的情况下就将沈甲和汤某某户口迁入系争房屋的事实告知沈乙，无异是在自我暴露，与沈乙所称的隐瞒调包显然是不相符的；而作为一个如果对被调包确实毫不知情之人，在自己户口还未迁入系争房屋的情况下，沈乙得知沈甲和汤某某户口已迁入该房会无动于衷，竟还表示同意，则更令人无法相信。因此，对沈乙的所称，本院不予采信。综合沈乙单位开具的《住房配售单》中原已载有沈甲与汤某某的名字和沈乙向沈丙交付了《住房配售单》和90,000元收据，并收取沈丙100,000元的事实，以及沈乙从未提出取回租赁凭证的要求也未迁入户口的客观情况，应当确认双方之间存在支付对价的交易行为，具备转让房屋使用权的特征。鉴于沈乙确认知道并同意沈甲及汤某某的户口迁入该房，可以认定其对沈甲承租系争房屋的情况应当是明知的。尽管当事人在办理手续的具体操作上确实存在一些违规之处，但并非采取隐瞒手法擅自调包更换系争房屋承租人，不属于侵权行为，对当事人之间真实意思表示的合法性并不构成影响。故对沈乙的原审诉请，应当不予支持。二审中，沈甲表示自愿给付沈乙人民币150,000元，与法不悖，可予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)之规定，判决如下：
一、撤销上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第2588号民事判决；
二、对沈乙的诉讼请求，不予支持；
三、自本判决生效之日起十五日内，沈甲支付沈乙人民币150,000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计人民币564元，由被上诉人沈乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 李 彦
代理审判员 刘文娟
二○一一年三月二十八日
书 记 员 邱静静