房屋买卖合同纠纷关于土地出让金的案例
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中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2338号
上诉人(原审原告)张某某。
被上诉人(原审被告)史某某。
上诉人张某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，史某某系上海市淮海东路某号1712室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2009年10月29日，张某某与史某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定，史某某转让系争房屋给张某某，合同价款为人民币3,451,600元(以下币种均为人民币)，史某某于2009年12月1日前腾出该房屋并通知张某某进行验收交接，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；双方确认，在2009年12月20日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款约定，待买卖合同签订，贷款申请审核通过，史某某名义之抵押登记已经注销后的第一个工作日内，张某某、史某某双方应赴有关房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记(若有)手续，张某某收执收件收据；合同附件三约定，首期房款1,600,000元，合同签订当日，张某某直接支付史某某定金100,000元，签订合同叁个工作日内，张某某再支付1,500,000元交由中介方，由中介方直接支付给产证上的抵押权人，还清史某某尚欠贷款余额(若有剩余，转交史某某，若有不足，史某某自行补足)；待史某某将房屋交付张某某且与张某某签署《房地产交接书》后叁个工作日内，张某某支付第二笔房款125,800元；其余部分的房款1,725,800元，张某某需贷款，由张某某的贷款银行直接支付史某某；若张某某在取得产证后一个月内，银行未能支付贷款金额给史某某，则张某某也需在一个月内自筹资金解决，若两个月内还未付清余款，则史某某有权取消合同。
同日，双方签订《补充协议书》，约定，张某某支付1,600,000元后，史某某同意将系争房屋门钥匙交张某某供其装修之用；交钥匙前，双方先核实物业费，扣除未支付的物业费后，张某某支付第二次付款125,800元；交付钥匙后，张某某承担以后的物业费，并承担装修风险；若张某某过错造成买卖落空，装修费由张某某承担，若史某某过错造成买卖落空，则张某某装修费由史某某承担，但史某某最高对该责任不超过100,000元；对付款方式和交接房屋若与买卖合同不符，以此协议为准。
上述合同及补充协议签订后，张某某依约向史某某支付了100,000元、1,500,000元和125,800元，并支付了2009年11月18日至2009年12月31日的物业管理费5,060.60元，史某某则将系争房屋的钥匙交与张某某。
2009年12月18日，张某某发邮件给中介公司并请转交史某某，称目前黄浦区房地产交易中心由于房产证的问题暂不受理该房产的过户手续，因而无法如期办理过户手续，鉴于上述原因已经给张某某的装修和入住造成了实际困难和损失，请史某某及时处理该问题并尽快予以解决。2010年1月6日，张某某通过邮件要求史某某于2010年1月11日上午共同办理房屋过户手续。2010年1月10日，史某某通过邮件回复，称张某某需要相关贷款申请审核通过的证明材料，史某某会及时配合办理过户手续。2010年1月12日，张某某、史某某同去黄浦区房地产交易中心，史某某被告知系争房屋过户要交土地出让金，当日过户未成。之后就土地出让金的支付问题，双方曾进行沟通，最终未达成共识。
2010年3月15日，张某某诉至原审法院，请求判令史某某赔偿装修费70,000元；判令史某某支付从2009年12月21日开始至履行过户手续当日止的以1,730,860.60元为本金按日0.1%计算的违约金；判令史某某支付土地出让金，履行房屋买卖合同；若史某某不履行合同，请求确认张某某为系争房屋的所有人，强制过户，由张某某代史某某支付土地出让金，并从张某某购房款余款中抵扣。
原审法院另查明，2009年6月21日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局颁发沪房管权(2009)217号《上海市房地产登记技术规定(试行)》，其中3.2.19规定，划拨土地上的花园住宅和非居住房屋申请转移登记的，应当提交规土管理部门同意使用划拨建设用地的书面意见或者建设用地有偿使用的合同及缴清出让金的证明。该规定自2009年7月1日起施行。系争房屋的产权证上土地使用权来源一栏记载为“转让”。因为前述规定，系争房屋的过户手续被停止办理。2010年4月27日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局发布《关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知》，其中关于非居住用房规定，房地产权利人(除商品房开发企业)办理了房地产登记，并在2003年5月1日前领取了《上海市房地产权证》(绿证)或者在2003年5月1日后领取的《上海市房地产权证》中“土地使用权来源”记载为“转让”的，在转让房地产时，受让方可以不办理土地使用权有偿使用手续。办理转移登记时，在房地产登记薄与房地产权证“建设用地使用权取得方式”一栏不记载，在房地产登记薄与房地产权证附记栏内记载“土地使用权来源：转让”。该通知自发文之日起执行。基于该通知，系争房屋可以依此通知办理过户手续。
原审审理中，就本案合同履行过程中涉及土地出让金一节，张某某认为，第一，根据合同的特别告知内容第八条，划拨土地上的房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，史某某应选择合同第三条第二项即“转让房地产时，土地使用权按照法律、法规、规章及有关规定，张某某应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金”，而事实上，史某某选择的是合同的第三条第一项即“转让房地产时，出让合同载明的权利义务一并转移给张某某”，故从合同约定可以表明，双方买卖的是史某某已支付土地出让金后的房产，史某某作为卖方，明确承诺了房屋及土地使用权的性质。合同签订后，张某某通过贷款银行才得知，系争房屋的土地性质实质上为划拨而非转让，但当时双方合同约定的是按转让性质来交易过户，系双方的真实意愿。第二，根据当时的规定，系争房屋若是划拨性质，则史某某需要缴纳土地出让金才能过户，由于史某某当时不同意缴纳土地出让金，史某某违背了在合同中其所承诺的义务。即使目前可以办理过户手续，但史某某应当支付土地出让金的义务不能免除。第三，因为史某某的违约行为，张某某被迫取消银行贷款和房屋装修工程等，致张某某遭受经济损失，史某某应承担赔偿责任。史某某认为，如按张某某所说的合同的特别告知内容第八条，应当缴纳土地使用权出让金的是买受人即应当为张某某。之前史某某受让该房屋时，不存在要支付土地出让金的问题，本案合同价款中也不包括土地出让金的价格。当时交易中心的工作人员告知史某某，在2009年7月才因为政策原因暂时不能过户，要等文件，现文件已出，房屋可以过户。另之前张某某也没有按合同约定提供银行贷款申请审核单。只要张某某付清余款，史某某同意办理房屋过户手续。
原审法院认为，史某某是通过转让的方式取得系争房屋的产权，现没有证据证明当时转让时史某某是需要缴纳土地出让金的。双方在签订系争房屋买卖合同时，系争房屋也是按当时的权属状态约定进行交易的，故对是否需要缴纳土地出让金一节，双方在签订合同时均不清楚且无约定。在《上海市房地产登记技术规定(试行)》颁布之前，系争房屋是可以正常交易过户的，该过户不存在登记技术上的障碍，即原产证土地使用权来源一栏记载“转让”的房屋交易后买受方产证土地使用权来源一栏仍记载为“转让”，但根据新规定，原产证土地使用权来源一栏被取消，“转让”的记载方式也被取消，改为建设用地使用权取得方式一栏，而本案系争房屋的建设用地使用权取得方式为划拨，故按房屋权属现状交易登记受阻。在得知系争房屋因土地出让金问题致过户手续搁浅后，张某某以史某某系前手买受人为由主张史某某应承担该土地出让金，与史某某前手买卖事实不符，张某某主张史某某不付土地出让金构成违约，无事实依据。史某某在买卖合同中已载明国有土地使用权取得方式为转让，并未欺瞒张某某，系争房屋被暂停交易或被要求支付土地出让金，此节属于双方事先不能预知的情形，因房地产交易主管部门的规定，导致系争房屋不能办理过户手续的后果，双方均无过错责任。本案诉讼中，基于2010年4月27日的《关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知》，系争房屋的本次交易无需以支付土地出让金为必要条件，本次可以按双方签订的买卖合同办理交易过户手续，史某某也表示只要张某某付清余款，愿意履行过户义务，因此，双方应继续办理系争房屋的过户手续，同时，张某某应付清尚未支付的房款。张某某要求史某某承担违约赔偿责任、支付土地出让金和违约金的诉讼请求，基于前述理由，不予支持。原审法院据此判决：一、张某某与史某某应继续履行关于上海市淮海东路某号1712室房屋的《上海市房地产买卖合同》，张某某应于判决生效后十日内支付史某某剩余房款1,725,800元，支付房款同时，史某某应与张某某共同办理上述上海市淮海东路某号1712室房屋的交易过户手续；二、张某某的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，张某某不服，向本院提起上诉称：史某某承诺系争房屋已缴纳过土地出让金，在本次交易中无需再支付；而办理过户手续时，交易中心要求系争房屋必须缴纳土地出让金，因史某某拒绝缴纳，导致未能按约过户，相应的违约责任应由史某某承担。请求本院撤销原审判决，改判支持张某某在原审中的诉讼请求。
被上诉人史某某答辩称：史某某与张某某办理系争房屋过户手续时，交易中心告知系争房屋的过户手续暂停办理。按照双方合同约定，应由张某某支付土地出让金。现按照法律规定系争房屋已不需要缴纳土地出让金。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方在洽谈和签订系争房屋的买卖合同之时，均认为系争房屋无需缴纳土地出让金。但在办理过户手续时，双方得知系争房屋需暂停交易或者缴纳土地出让金后再过户，对于土地出让金应由何方负担，双方产生争议，以致引发本案诉讼。因系争房屋被暂停交易或被要求支付土地出让金，为双方订立合同之前未能预知的事项，故本案系争房屋未能按期过户的责任，不能归责于任何一方，张某某要求史某某承担违约责任，赔偿装修费损失和按照已付房款支付逾期****的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,687元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 王 伟
二○一一年四月二十八日
书 记 员 仇祉杰